Servitutai: kas tai ir kaip jie veikia žemės naudojimą
Servitutas — tai teisė naudotis kito asmens žeme apibrėžtu būdu, pavyzdžiui, pravažiuoti per ją arba vesti komunikacijas. Servitutai apriboja savininko galimybes naudoti žemę ir paprastai registruojami Registrų centre — jie galioja ir žemei perėjus kitam savininkui.
Servitutų tipai
Kelio servitutas (pravažiavimo teisė). Dažniausias žemės ūkio žemėje. Leidžia kaimynui ar kitam asmeniui pravažiuoti per sklypą, jei tai yra vienintelis galimas prieinamumas prie jų sklypo ar pastato. Gali apriboti žemės naudojimą toje vietoje.
Komunikacijų servitutas. Elektros, dujų, vandens ar ryšių linijų koridoriai. Šios linijos gali eiti per privatų sklypą, ir savininkas negali jų pašalinti ar statyti statinių jų apsaugos zonoje. Tai vienas iš dažniausių apribojimų žemės ūkio žemėje.
Vandens naudojimo servitutas. Teisė naudotis vandens telkiniu (šuliniu, upe) esančiu kitame sklype.
Šviesos ir oro servitutas. Draudimas statyti statinius, kurie blokuotų šviesą ar orą į kaimyninį sklypą. Dažnesnis miestų aplinkoje nei žemės ūkio paskirties žemėje.
Kaip servitutas nustatomas?
Servitutas gali būti nustatytas keliais būdais.
Sutartiniu būdu. Žemės savininkai susitaria raštu, notariškai patvirtina ir registruoja Registrų centre. Šalys pačios nustato servituto sąlygas, apimtį ir galimą kompensaciją.
Teismo sprendimu. Jei šalys nesusitaria — teismas gali įpareigoti nustatyti servitutą (pvz., privažiavimo teisę, kai kito scenarijaus nėra).
Įstatyminiu būdu. Kai kurie servitutai nustatomi automatiškai pagal įstatymą — pvz., vandens apsaugos zonų apribojimai, komunikacinių linijų koridoriai.
Servitutai ir žemės vertė
Servitutai paprastai sumažina žemės vertę, nes apriboja savininko galimybes ją naudoti. Kiek mažėja vertė — priklauso nuo servituto tipo, apimties ir vietos sklype.
Elektros linijų koridorius centrinėje sklypo dalyje gali esmingai apriboti naudojimą. Pravažiavimo servitutas palei sklypo pakraštį gali turėti minimalų poveikį.
Perkant žemę visada patikrinkite Registrų centre, ar sklypui nėra nustatytų servitutų. Servitutai nurodomi Nekilnojamojo turto registro išraše.
Kaip panaikinti servitutą?
Servitutas panaikinamas, kai išnyksta jo pagrindas (pvz., kaimynas gavo kitą privažiavimą), abipusiu šalių susitarimu arba teismo sprendimu. Panaikinimas taip pat turi būti registruojamas Registrų centre.
Jei manote, kad servitutas buvo nustatytas nepagrįstai ar jo sąlygos netinkamai įgyvendinamos — rekomenduojame kreiptis į teisinę konsultaciją.
Daugiau apie teisinius apribojimus — Teisinio reguliavimo vadove.